Le gouvernement a annoncé que le crédit d'impôt s'appliquerait aux intérêts d'emprunt payés à partir du 1 Septembre 2007 pour financer une opération d'acquisition pour laquelle l'acte authentique a été signé à partir du 6 mai 2007 ou pour une opération de construction pour laquelle une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.
Le gouvernement a annoncé que le crédit d'impôt s'appliquerait aux intérêts d'emprunt payés à partir du 1 Septembre 2007 pour financer une opération d'acquisition pour laquelle l'acte authentique a été signé à partir du 6 mai 2007 ou pour une opération de construction pour laquelle une déclaration d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date.
Les avantages du PAS : Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) est un prêt aidé intéressant car il ouvre droit sous certaines conditions à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). De plus, il est éligible au bénéfice de la sécurisation permettant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage.
Pour en profiter, il faut respecter un plafond de ressources et que le projet entre dans des catégories bien définies. Qui peut bénéficier du PAS ? Pour pouvoir profiter du PAS, il faut que vous respectiez un plafond de ressources. Les critères retenus sont la composition du ménage, le nombre de personnes à charge (si la concubine ou la conjointe est enceinte au moment de la demande du prêt, un certificat de grossesse sera à fournir afin de justifier d'une personne à charge) et le lieu d'implantation du logement
Les revenus pris en compte figurent sur votre avis d'imposition au niveau de la rubrique « revenu fiscal de référence ». L'année de référence à prendre en compte dépend de l'époque de l'année où vous souscrivez le prêt : du 1er janvier au 31 mars , le revenu fiscal de référence à prendre en considération sera celui de l'année n-2. Pour un prêt souscrit en 2010, ce sera donc le revenu fiscal de référence que vous trouverez sur votre avis d'imposition 2008 ; du 1er mars au 31 décembre, le revenu fiscal de référence à retenir sera celui de l'année n-1. Pour un prêt souscrit en 20010, ce sera donc le revenu fiscal de référence que vous trouverez sur votre avis d'imposition 2009. Le tableau suivant définit les plafonds de ressources en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique : Composition du ménage Ile de France Province 1 personne 19 005 € 15 183 € 2 personnes 27 895 € 22 205 € 3 personnes 33 500 € 26 705 € 4 personnes 39 111 € 31 199 € 5 personnes 44 751 € 35 713 € par personne supplémentaire 5 623 € 4 498 € Le type de projet :
Le PAS finance l'acquisition d'un logement neuf, la construction d'une maison individuelle, l'achat d'un logement ancien qu'il y ait ou non des travaux, ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. La résidence devra être votre résidence principale. Elle peut être celle de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un et l'autre.
Le PAS ne financera donc pas uninvestissement locatif, sauf si la location est effectuée à titre temporaire. Ce prêt peut financer 100 % du prix d'achat. Il est cumulable avec d'autres prêts : le prêt d'épargne logement, le 1 % logement, les prêts aux fonctionnaires, ainsi que les prêts accordés par des organismes sociaux et dont le taux d'intérêt ne dépasse pas 5 %. Les conditions pour l'achat d'un logement neuf : Le logement financé par le PAS doit respecter des surfaces minimales en fonction du nombre de pièces du logement (voir tableau du paragraphe III). Les conditions pour l'achat d'un logement ancien : Peu importe l'ancienneté du logement et le besoin ou non de travaux pour bénéficier du PAS.
Une seule restriction existe : un état des lieux doit être fait pour un logement vieux de vingt ans ou plus afin de confirmer les normes minimales d'habitabilité. Si nécessaire, il faudra indiquer les travaux nécessaires au respect des normes. Cet état des lieux doit être réalisé par un professionnel aux frais de l'acquéreur. Les travaux pourront être financés par un PAS s'ils rentrent dans son domaine de financement : mise aux normes minimales d'habitabilité du logement, adaptation aux besoins d'une personne handicapée physique, travaux d'économie d'énergie. La surface minimale du logement : Une surface minimale au logement est exigée en fonction du nombre de personnes vivant dans le logement : Composition du ménage Surface habitable minimale 1 personne 14 m² 2 personnes 16 m² par personne supplémentaire 9 m² en plus Les taux d'intérêt maximum :
pouvez choisir entre un prêt à taux fixe ou un prêt à taux variable. Dans le cas d'un prêt à taux d'intérêt fixe : Les taux d'intérêt appliqués dépendent de la durée du prêt, laquelle est comprise entre 10 et 25 ans. Les taux maximum sont les suivants : - 5,90 % pour le PAS dont la durée est inférieure ou égale à 12 ans, - 6,10 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 12 ans et inférieure ou égale à 15 ans, - 6,25 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 15 ans et inférieure ou égale à 20 ans, - 6,35 % pour le PAS dont la durée est supérieure à 20 ans. Le prêt à taux fixe permet de moduler les annuités de remboursement en fonction de la situation financière de l'emprunteur. Elles pourront être augmentées ou baissées dans une limite de trente pour cent du montant initial. La durée du prêt sera ainsi réduite ou allongée. Dans le cas d'un prêt à taux d'intérêt variable : Le taux d'intérêt maximum du PAS à taux variable ou révisable, quelle que soit la durée du prêt, est de 5,90 %.
La mise en place du prêt : Les garanties exigées pour l'obtention d'un PAS sont : une hypothèque de premier rang sur le logement (ou privilège de prêteur de deniers), une assurance décès-invalidité. L'assurance chômage peut aussi être demandée. Pour bénéficier d'un PAS, l'emprunteur doit fournir à l'appui de sa demande (constitution du dossier de demande de prêt) : un avis d'imposition de l'avant dernière année précédant celle de la demande de prêt, ses bulletins de salaire et ceux de son conjoint, la promesse de vente concernant le logement qu'il souhaite acquérir, l'état des lieux est obligatoire pour un logement de plus de 20 ans, le prix total TTC du logement et, si des travaux doivent être effectués, les devis descriptifs et estimatifs de ceux-ci, et, s'il s'agit de la construction d'une maison individuelle, le permis de construire.
Le prêt conventionné peut être accordé par toutes les banques ou établissements financiers ayant passé une convention avec l'Etat. Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, et accordé sans condition de ressources. Son principal avantage est qu'il donne droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). ce qu’est un prêt conventionné, les avantages que vous pouvez éventuellement en retirer, les modalités de mise en place et de remboursement, Points clefs :
le prêt conventionné est un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, accordé sans condition de ressources. Il donne droit à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). LES OPERATIONS FINANCABLES : Les différents types d’opération : Le Prêt Conventionné (PC) peut financer : l'achat d'un logement neuf à usage d'habitation principale, la construction d'une maison destinée à l'habitation principale, l'achat d'un logement ancien sans obligation de travaux, l’achat d’un terrain (dans la limite de 2 500 m²) et la construction d’une maison sur ce terrain à condition que la construction soit achevée dans les 3 ans suivants l’achat du terrain, des travaux d'amélioration ou des travaux d'économie d'énergie (dont le montant doit au moins être égal à 4 000 €), l'achat d'un logement destiné à la location. Les caractéristiques liées au logement : Les logements financés par un prêt conventionné doivent répondre à deux conditions : Destination : Le logement doit être destiné à la résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an) du bénéficiaire ou de sa famille (conjoint, descendants, ascendants ou ceux de son conjoint) ou celle de son locataire. Le logement doit être occupé dans l'année qui suit l'acquisition ou la réalisation des travaux (ou dans les 6 ans, en cas de départ à la retraite, de retour d'outre-mer ou de l'étranger). Surface : Le logement construit ou acheté doit avoir une surface minimale, qui dépend de la situation familiale du bénéficiaire (cf. tableau ci-dessous). Lorsque le prêt est destiné au financement de travaux d’agrandissement, ceux-ci doivent aboutir à la création d’une surface habitable de 14 m². Composition du ménage Surface habitable minimale Personne seule 9 m² 2 personnes 16 m² Par personne supplémentaire 9 m² Les caractéristiques du prêt : Sa durée :
Le prêt conventionné est amortissable sur une durée de 5 à 30 ans. Il est possible de réduire ou d'allonger la durée du crédit, et ce jusqu'à 35 ans. Son montant : Le prêt conventionné permet de financer la totalité de l’opération, sans aucun apport personnel. Le coût total de l'opération inclut : le prix d’acquisition, y compris les honoraires du géomètre et de négociation, les assurances de responsabilité ou de dommages, ainsi que les différentes taxes. Son taux d'intérêt : Les taux des prêts conventionnés sont fixés par les banques ou établissements financiers dans la limite d'un taux plafond. Il est différent selon qu'il s'agit d'un taux fixe ou d'un taux révisable.
La banque est tenue de proposer à l’emprunteur au moins un prêt à taux fixe et un prêt révisable, mais elle peut également lui proposer un prêt mixte, combinant des périodes à taux fixe et des périodes à taux variable. Cumul de prêts : Le prêt conventionné peut être complété, à l'exclusion de tout autre financement par : un prêt à taux zéro, un prêt 1 % logement, un prêt principal d'épargne logement, un prêt aidé (caisse des cadres ou caisse d'allocations familiales) à condition que le taux intérêt n'excède pas 5 %, un prêt « fonctionnaire », un prêt relais accordé par une banque. En cas de remboursement partiel anticipé du prêt conventionné, le recours à un prêt n'entrant pas dans cette liste entraîne une « déqualification » du prêt conventionné, et donc la perte de l'aide personnalisée au logement.
Taux maximum des prêts conventionnés ordinaires à taux fixe : Durée < 12 ans 12 ans ≤ Durée ≤ 15 ans 15 ans < Durée ≤ 20 ans Durée > 20 ans PC à taux fixe 6,15 % 6,35 % 6,50 % 6,60 % PC à taux révisable 6,15 %
À savoir : Le Prêt Conventionné (PC) atteint, voire dépasse le niveau des taux bancaires classiques, ce qui lui enlève le principal de ses attraits. Si vous ne bénéficiez pas du Prêt Accession Sociale (PAS) qui est accordé sous certaines conditions de revenu, le prêt conventionné peut vous permettre d'accéder à l'Aide Personnalisée au Logement.
Les avantages du 1 % employeur : Les salariés d'entreprises de plus de 20 personnes connaissent tous le 1 % employeur, puisque chaque mois cette cotisation apparaît sur leur fiche de paie. Par contre, ils ignorent souvent à quels avantages ils peuvent prétendre et quelles sont les conditions pour en profiter. Sous le nom de 1 % employeur se cachent deux types d'avantage fixés librement par l'employeur : - des locations à des prix préférentiels - des prêts au taux de 1,5 % environ hors assurance. Vous devez vous adresser à votre employeur ou à l'organisme collecteur de cette cotisation pour votre employeur (OCIL, APEC, GIC, GIPEC...) pour savoir si vous pouvez en profiter, et si oui, dans quelles conditions.
Important : l'employeur peut choisir d'attribuer la totalité de la somme disponible à l'une ou l'autre de ces destinations (il peut par exemple tout affecter à la location). Le montant de sa contribution est limité et il est fixé annuellement. Si sa contribution annuelle est dépensée, il ne pourra ni proposer de prêts, ni réserver des logements locatifs. Qui peut en bénéficier ? Votre travail en entreprise vous donne droit à des avantages dans le domaine immobilier puisque votre employeur participe, par l'intermédiaire de cotisations, au financement de ces logements : toutes les entreprises d'au moins vingt salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale (lors de sa création, en 1953, cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale, d'où son nom). Donc tous les salariés de ces entreprises peuvent bénéficier des avantages liés au 1 % ; toutefois, l'employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés, en fonction des salaires et de la situation familiale de chacun. Les modalités du prêt 1 % employeur : Taux et durée : Le taux s'élève à 1,5 %, auquel il faut ajouter les frais de dossier et d'assurance. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Cet avantage n'est pas lié au contrat de travail : le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement. Objet du prêt : Le prêt 1 % ne peut pas être votre prêt principal. Il vous est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1 % pour des besoins différents : achat d'un logement et d'un terrain par exemple. Vous pouvez en faire la demande pour financer votre résidence principale (habitée pendant au moins huit mois par an), mais aussi celle de vos ascendants ou descendants (ou ascendants et descendants de votre conjoint). Vous devrez y vivre au plus tard un an après l'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement.
La législation impose dorénavant une notion de primo-accession, à l'exception des salariés en mobilité professionnelle. Ce prêt vous permettra : d'acquérir un terrain en vue d'une construction de logement ; la construction d'un logement ; de financer les travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes d'habitabilité si le logement a plus de 15 ans, dans la mesure où les travaux représentent 25 % du coût de l'achat (frais de notaire inclus). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus tard après l'achèvement des travaux. L'amélioration du logement est possible par le biais d'un prêt Pass-Travaux, à condition que les travaux soient effectués par une entreprise. Le montant du prêt peut couvrir la totalité de la dépense dans la limite de 8 000 €, ou 9 600 € pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds. de financer les travaux d'aménagement et l'agrandissement (par extension ou surélévation) d'un logement dont vous êtes propriétaire ; d'acquérir un logement ancien sans travaux.
Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus tard après l'acquisition. Les autres acquisitions possibles sont diverses et multiples : la transformation de locaux non habitables en logement ; l'aménagement de logements pour handicapés physiques (dans ce cas, le prêt 1 % est majoré) ; le refinancement total ou partiel de prêts ; l'acquisition ou la construction d'un nouveau logement si la personne s'engage à vendre le précédent, et le financement de travaux et de remise en état d'entretien de la résidence principale. Un montant plafonné : Il est important de savoir que votre employeur fixe librement le montant du prêt.
Toutefois, il a l'obligation de tenir compte de vos revenus, de l'acquisition que vous désirez faire et de la zone géographique du logement à financer. Zone 1 Zone 2 Zone 3 Plafonds 17 600 € 14 400 € 11 200 € Zone 1 : départements 75, 77, 78, 91, 92, 93, 94, 95. Zone 2 : villes supérieures à 100 000 habitants, villes nouvelles (hors Ile-de-France), l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau Zone 3 : le reste du territoire.
Pour l'amélioration de votre logement, vous pouvez escompter une aide équivalente à 50 % du prix de revient final des travaux. Le prêt ne peut néanmoins dépasser 9 600 € par logement pour les personnes dont les ressources sont au plus égales à 60 % des plafonds fixés pour bénéficier d'un prêt à taux zéro, et 8 000 € pour les personnes dont les ressources sont supérieures à ces plafonds (arrêté du 28 décembre 2001).
Par ailleurs, selon le niveau de ressources du demandeur, le montant du prêt peut être majoré de : 1 600 € si ses ressources sont supérieures à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale ; 3 200 € si elles sont supérieures à 100 % et inférieures ou égales à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale ; 4 800 € si elles sont inférieures ou égales au plafond de ressources du prêt à l'accession sociale. Des majorations supplémentaires peuvent être obtenues dans des cas très spécifiques (par exemple, 1 600 € pour un logement conforme à des normes de qualité type label Qualitel ; 16 000 € pour des travaux pour personnes handicapées) dans la limite de 50 % du coût des travaux effectués. Des interdictions sur l'affectation du logement :
Dans le cas de l'achat d'un logement ancien sans travaux, il ne vous sera pas possible de louer votre logement (sauf si vous devez le quitter pour des raisons professionnelles ou familiales et si vous l'achetez pour la retraite ou en prévision d'un retour de l'étranger). Le logement ne servira pas pour une location saisonnière ou en meublé et ne pourra pas devenir un établissement professionnel (local industriel, commercial, artisanal).
Les modalités de remboursement : Vous pouvez choisir de le rembourser par mensualités ou par trimestrialités constantes ou progressives. Le remboursement par mensualités progressives est souvent réservé aux prêts d'un montant minimum de 2 286,74 € et d'une durée de 12 ans ou plus. Un remboursement anticipé peut aussi être envisagé qu'il soit total ou partiel (c'est une obligation en cas de revente du logement).
Acheter avant de vendre : Presque 40 % des acquéreurs de bien immobilier revendent un bien pour réaliser leur nouvelle acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que vous décidez d'acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement, votre réflexe naturel consistera alors à essayer de vendre d'abord votre bien existant, et d'utiliser le produit de cette vente pour contribuer à l'achat de votre nouveau bien. Malheureusement, vous allez rapidement percevoir la difficulté de cette opération. Faire coïncider la date de la vente avec celle de l'achat s'avère presque mission impossible pour les raisons suivantes : d'autres acheteurs s'intéressent au même logement que vous, et il faut donc procéder à votre acquisition rapidement, il n'est pas question pour vous de « brader » votre résidence actuelle, vous avez donc besoin d'un certain délai pour la vendre dans les meilleures conditions. Vous allez donc être confronté à un problème de décalage de trésorerie puisqu'il va falloir procéder au paiement de votre achat immobilier avant de disposer du produit de la vente de votre bien actuel. Les banques et établissements de crédit ont mis au point des montages financiers dont l'objectif est précisément d'apporter une solution à ce problème. De manière générale, ces montages financiers sont regroupés sous l'intitulé :
prêt relais . Le fonctionnement du prêt relais : Le principe de base est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel. Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Si besoin, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales. C'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective !
Les établissements spécialisés dans le financement immobilier ont fait un effort tout particulier sur les prêts relais, qui sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'établissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catégorie de prêt. Les prêts relais sont des prêts personnalisés prennant en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires... Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition. Un prêt fiscalement intéressant ?
Le prêt in fine a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal destinés aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 42 %) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers. Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre).
La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante. Le fonctionnement fiscal : Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures de Robien), l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier. Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal : avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt, avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important. Comparaison entre un prêt amortissable et un prêt in fine : - Exemple - Voici un comparatif entre un prêt amortissable et un prêt in fine, basé sur les hypothèses suivantes :
